轉(zhuǎn)自：中國信托業(yè)協(xié)會 作者：尹隆 董禹
融資即資金融通，它是資金在不同主體之間的流動，其本質(zhì)是以資金供求為表現(xiàn)的資源配置過程。融資渠道是資金流動的通道，信托也是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要渠道之一。養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老信托相融合，可以滿足養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商多樣化的融資需求。
養(yǎng)老地產(chǎn)信托融資實踐
養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)該利用信托融資方式靈活、形式多樣的特點進行間接融資，并積極探索進行結(jié)構(gòu)性融資，用好資產(chǎn)證券化工具。結(jié)構(gòu)性融資是將高度市場化的金融資源、實體企業(yè)資產(chǎn)信用資源高效配置的過程和結(jié)果，它將資金提供者、需求者兩方直接配置起來，使銀行、信托等金融機構(gòu)成為融資的輔助者、中介服務(wù)者。結(jié)構(gòu)性融資的本質(zhì)是一種以特定的基礎(chǔ)資產(chǎn)信用為基礎(chǔ)的資產(chǎn)信用融資。只要某項資產(chǎn)能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流，該資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流就可以被證券化。資產(chǎn)包括實物資產(chǎn)、現(xiàn)金資產(chǎn)，也包括債權(quán)資產(chǎn)。債權(quán)包括既有債權(quán)和未來債權(quán)。在目前的法律環(huán)境下，實物資金、現(xiàn)金資產(chǎn)和既有債權(quán)可以被證券化。但養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營過程中很多是未來債權(quán)，如老年人入住后每月定期固定交納的床位費、餐費和養(yǎng)老服務(wù)費等。未來債權(quán)指現(xiàn)在尚未存在，但將來有發(fā)生可能的債權(quán)。這種債權(quán)尚需要在特定條件下（如一方交付標的物、持續(xù)履行義務(wù)等）后方可形成。在債權(quán)產(chǎn)生之前，權(quán)利人實際持有的是一種期待權(quán)，該權(quán)利受到合同的約束和法律的保護。既有債權(quán)的證券化對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更具有現(xiàn)實性和可行性。
從目前我國信托業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)融資的主要職能來看，信托在養(yǎng)老地產(chǎn)融資中的作用主要有兩種，一是充當間接融資的中間平臺或通道，通過單一信托計劃，如理財產(chǎn)品等形式，讓銀行資金以表外業(yè)務(wù)的形式通過信托渠道發(fā)放給養(yǎng)老地產(chǎn)項目，用于支付項目建安成本和養(yǎng)老設(shè)備采購成本等。二是成立各種特殊目的機構(gòu)（SPV），通過結(jié)構(gòu)性融資充當直接融資工具，以股權(quán)、債權(quán)或兩者結(jié)合的方式解決養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全程資金供應(yīng)問題，包括前期咨詢費用、土地摘牌費用、建安成本、設(shè)備采購成本、經(jīng)營費用等。
信托在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)融資中的作用特點是：一是融資介入時點早。通過公司制、契約制和合伙制等產(chǎn)業(yè)基金的組織形式，SPV和養(yǎng)老開發(fā)商可以作為股東、受托人或普通合伙人，扮演項目經(jīng)營者的角色，其他戰(zhàn)略投資者可以作為戰(zhàn)略投資者、委托人或有限合伙人充當資金供應(yīng)者角色。在項目剛剛立項時，就以股權(quán)投資的形式提供最初的注冊資金和啟動資金。二是資金額度大。信托公司投資單一項目可以投入不超過項目總投資額65%的資金，結(jié)構(gòu)性融資工作可以為養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)提供大部分的資金。三是時間期限長。結(jié)構(gòu)性融資工具可以為養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)提供從前期費用、土地摘牌、建安成本、設(shè)備采購和經(jīng)營費用等全程成本，與間接融資主要覆蓋項目建設(shè)期和項目經(jīng)營期相比，信托資金供應(yīng)周期要長得多。四是融資方式靈活。在養(yǎng)老地產(chǎn)后期的開發(fā)經(jīng)營當中，有限合伙人可以債權(quán)或增資擴股或股債結(jié)合等多種方式繼續(xù)投入資金，具有操作靈活、方式多樣的特點。因此，信托在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中的融資能發(fā)揮較大作用。
養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)完成轉(zhuǎn)入經(jīng)營期后，由于養(yǎng)老項目以持有為主，在前期資金投入巨大的背景下，后續(xù)經(jīng)營當中的資金需求問題更大更迫切。養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營過程中，會產(chǎn)生兩種收益：一是老年人入住養(yǎng)老項目時交納的入門費或者抵押金，這屬于既定債權(quán)；二是老年人入住時每月需交納的養(yǎng)老服務(wù)費、房費、餐飲費等，該類費用明確、穩(wěn)定，屬于未來債權(quán)。根據(jù)第四章的分析，有基礎(chǔ)法律關(guān)系的未來債權(quán)是可以作為信托財產(chǎn)設(shè)立信托的。因此，通過結(jié)構(gòu)性融資工具，把既定債權(quán)和未來債權(quán)證券化，能夠解決養(yǎng)老地產(chǎn)持有運營階段的融資問題。
養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展建言
為增加養(yǎng)老床位的供應(yīng)，就要重視并加強信托在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的融資作用，我們應(yīng)從三個方面著手，鼓勵信托公司進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并在相關(guān)政策方面予以支持、鼓勵發(fā)展。
首先，從監(jiān)管層面上來看，要放松對信托投資方向、投資人數(shù)的管制，促進養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)與普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)不同，具有公益性質(zhì)、又屬于國家短缺產(chǎn)業(yè)、供給嚴重不足。但養(yǎng)老地產(chǎn)與普通住宅除適老設(shè)施和特殊的建筑標準外，與普通住宅的外在區(qū)分并不明顯；再加上很多開發(fā)企業(yè)打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號，行住宅開發(fā)之實，客觀上造成了養(yǎng)老地產(chǎn)與普通住宅小區(qū)難辨真?zhèn)蔚膯栴}。目前我國對養(yǎng)老地產(chǎn)與普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)不作區(qū)分，都將它們按房地產(chǎn)項目進行管理。在我國嚴厲控制房地產(chǎn)投資的大背景下，對養(yǎng)老地產(chǎn)項目的融資按普通住宅項目一樣進行嚴格管控必然降低養(yǎng)老項目資金供應(yīng)量，從而導(dǎo)致養(yǎng)老床位的市場供應(yīng)量的減少。銀監(jiān)會2010年2月《關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》和2010年11月《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風險提示的通知》，對信托業(yè)投資房地產(chǎn)的資金規(guī)模、投資要求和資金使用方式等多個方面做出了嚴格限制，這實際上造成了孩子和臟水一起潑出去的后果。作為最重要的生產(chǎn)資料之一，資金的緊縮必將造成養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)量的減少。要緩解我國養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)不足的矛盾，銀監(jiān)會等相關(guān)政府部門必須放開信托對養(yǎng)老地產(chǎn)投融資的限制。
目前我國信托業(yè)管理的法律框架是一法三規(guī)?！缎磐泄炯腺Y金信托計劃管理辦法》第五條對單個信托計劃的自然人人數(shù)和財產(chǎn)擁有狀況都有明確限制，如單個信托計劃的自然人人數(shù)不得超過50人，且自然人投資一個信托計劃的最低金額不少于100萬元人民幣等。對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商而言，如果不放開人數(shù)限制和投資門檻限制，信托型的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金就不可能通過擴大人數(shù)和降低投資門檻等兩個渠道籌措足夠資金。因此銀監(jiān)會等政府相關(guān)部門必須放開對信托資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的管制，放開養(yǎng)老地產(chǎn)信托投資計劃的購買人數(shù)和資金門檻限制，最大可能地解決養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的資金短缺問題。
其次，要加強相應(yīng)的監(jiān)管和資格審核，防止出現(xiàn)監(jiān)管套利現(xiàn)象。政府相關(guān)部門放開對信托資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的限制、放開養(yǎng)老地產(chǎn)信托投資計劃購買人數(shù)和資金門檻限制等措施的實施，可能會導(dǎo)致監(jiān)管套利現(xiàn)象的出現(xiàn)。這種監(jiān)管套利現(xiàn)象在開發(fā)商和購房人兩頭都可能會存在。由于政府對養(yǎng)老地產(chǎn)項目有優(yōu)惠政策，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的價格可能會低于一般住宅項目。存在價格差距，就會存在套利空間。套利空間的存在，會導(dǎo)致開發(fā)商和購房人兩個方面的問題。開發(fā)商會出現(xiàn)以養(yǎng)老地產(chǎn)的名義圈地而實際進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售。這一點國務(wù)院已經(jīng)于2013年下半年對各級地方政府進行警示。購房人會出現(xiàn)非老年人套取養(yǎng)老地產(chǎn)購買資格并倒賣養(yǎng)老地產(chǎn)項目。政府相關(guān)部門要加強對養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)商的開發(fā)和運營審查并加強對于養(yǎng)老項目購買人的購買資格審查，防止出現(xiàn)開發(fā)商圈地屯地現(xiàn)象和非老年人購買養(yǎng)老地產(chǎn)項目的現(xiàn)象，維護養(yǎng)老地產(chǎn)市場的正常秩序。對養(yǎng)老地產(chǎn)融資管制政策的放開，會導(dǎo)致部分非養(yǎng)老地產(chǎn)項目以養(yǎng)老地產(chǎn)的名義獲得信貸支持和稅費減免、床位補貼等優(yōu)惠政策，擠占養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)有限的資金，減少養(yǎng)老床位供應(yīng)，加劇養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)供需矛盾。對于非養(yǎng)老地產(chǎn)項目可能出現(xiàn)的監(jiān)管套利問題，政府相關(guān)部門要加強項目規(guī)劃審查、工程監(jiān)理和經(jīng)營監(jiān)查工作，確保養(yǎng)老項目按照規(guī)劃施工、經(jīng)營。
第三，擴大養(yǎng)老地產(chǎn)土地供應(yīng)。2014年4月17日，國土資源部下文《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》，指出專門為老年人提供生活照料、康復(fù)護理、托管等服務(wù)的房屋和場地設(shè)施占用土地，可確定為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地；養(yǎng)老土地用途確定為醫(yī)衛(wèi)慈善用地，建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限按最高不超過50年；非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥方式供地?！娥B(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》從土地性質(zhì)、供給方式和出讓年限等方面對養(yǎng)老用地的性質(zhì)作了明確規(guī)定，解決了我國長期存在的養(yǎng)老用地土地性質(zhì)不明確的問題，有效地推動了我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。但從實際上來看，我國還存在養(yǎng)老用地供給不足的問題。以北京為例來說，2013年該市計劃供應(yīng)100公頃養(yǎng)老用地，但實際供地指標遠沒有達到。土地是地產(chǎn)開發(fā)之母，土地供應(yīng)不足必然會制約養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。要擴大我國養(yǎng)老床位的供應(yīng)，根本上還得依賴養(yǎng)老土地供應(yīng)量的增加。
