房地產(chǎn)信托投資基金（Reits）是高端金融產(chǎn)品嗎？
來(lái)源: 李犁
前不久，在一次房地產(chǎn)金融論壇上，與會(huì)者就Reits 在中國(guó)資本市場(chǎng)上的定位展開(kāi)了討論，徑渭分明的兩種觀點(diǎn)：一是高端產(chǎn)品；二是大眾投資品。其實(shí)，所謂高端產(chǎn)品語(yǔ)焉不詳，還是讓我們正本清源，從什么是Reits談起。
REITs （Real Estate Investment Trusts, REITs） 通俗地來(lái)講，是指投資人將資金投資在由專(zhuān)家管理的房地產(chǎn)投資組合里，主要用來(lái)購(gòu)買(mǎi)有穩(wěn)定租金收入的成熟物業(yè)，以得到的收益來(lái)回報(bào)投資人。由于采取公開(kāi)募集，并發(fā)行上市交易的收益憑證的形式，所以被定義為大眾投資工具。
迄今為止，中國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資基金只是一種房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃，而并不是真正意義上的REITs。它們之間的共同點(diǎn)：首先是將房地產(chǎn)投資作為基金投資的重要目標(biāo)；其次是集中投資者的資金，交由投資專(zhuān)家進(jìn)行投資，所以被通稱(chēng)為房地產(chǎn)投資基金。
不同于一般的信托產(chǎn)品，REITs具有鮮明的特征。它投資期限長(zhǎng)，以成熟的商業(yè)物業(yè)為主，資金來(lái)源多是公募形式，對(duì)投資對(duì)象（限制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）有限制，甚至地域有限制，屬于一種大眾投資工具，監(jiān)管?chē)?yán)格。每份房地產(chǎn)投資信托憑證都代表對(duì)某個(gè)物業(yè)一定比例的所有權(quán)，有固定資產(chǎn)作后盾，因而也較容易用于質(zhì)押或擔(dān)保融資，收購(gòu)物業(yè)需要具備獨(dú)立法人資格。相反，信托產(chǎn)品一般期限短，資金募集對(duì)象多為特定對(duì)象。實(shí)際上，早些時(shí)候，中國(guó)內(nèi)地信托公司曾企圖通過(guò)說(shuō)服監(jiān)管部門(mén)批準(zhǔn)降低信托單位金額下限和提高發(fā)行份數(shù)，以期擴(kuò)大募集面，這只能算是一次逼近REITs的創(chuàng)新嘗試。
我們事實(shí)上將Reits定義為資產(chǎn)證券化、信托和基金的交集，說(shuō)明Reits具有多重屬性，但一般而言，所有的金融產(chǎn)品都是以其風(fēng)險(xiǎn)特征作為對(duì)其的基本描述，其鐵律是高風(fēng)險(xiǎn)、高收益；低風(fēng)險(xiǎn)低收益。經(jīng)驗(yàn)上看，REITs這類(lèi)產(chǎn)品相對(duì)于股票，它投資風(fēng)險(xiǎn)較低，而且投資收益率相當(dāng)于中小盤(pán)股票的平均回報(bào)，但高于大盤(pán)藍(lán)籌股。REITs所投的不是單個(gè)開(kāi)發(fā)商，而是優(yōu)中選優(yōu)，把已開(kāi)發(fā)好的項(xiàng)目中成熟的、有穩(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目挑出來(lái)作為投資產(chǎn)品，然后長(zhǎng)期持有，以獲取租金作為投資回報(bào)。讓我們來(lái)比較Reits與直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，顯而易見(jiàn)，從流動(dòng)性上來(lái)說(shuō)，Reits容易變現(xiàn)，而直接投資卻不易變現(xiàn)；前者收益穩(wěn)定，而后者受房地產(chǎn)市場(chǎng)的即時(shí)行情的影響較大，收益波動(dòng)大；前者由房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士管理，能有效防止管理層與股東之間的利益沖突，投資者能借助管理層開(kāi)拓良好的融資渠道，后者投資者要自己介入房地產(chǎn)的具體業(yè)務(wù)，專(zhuān)業(yè)化成本高，容易產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)，投資者沒(méi)有便捷的融資渠道；前者通過(guò)物業(yè)類(lèi)型、物業(yè)所處地區(qū)和資產(chǎn)類(lèi)型的組合打包，能有效抵御市場(chǎng)變化和通貨膨脹變化，而后者物業(yè)一般集中在一種或幾種類(lèi)型，地區(qū)集中，遇到突發(fā)事件或經(jīng)濟(jì)周期性蕭條等因素觸發(fā)出租率下降，那么商業(yè)物業(yè)的回報(bào)肯定會(huì)受到打擊。
其實(shí)，Reits的精髓就是投資組合。首先，Reits所持有的出租性物業(yè)，可以是住宅，也可以是寫(xiě)字樓或綜合性商場(chǎng)等等，遇到同樣的不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境時(shí)，對(duì)不同性質(zhì)的物業(yè)影響程度是不同的，有時(shí)甚至是此消彼漲的；同樣地，Reits 可以取得權(quán)益性投資回報(bào)，也可以是債權(quán)性投資回報(bào)，例如：抵押信托（Mortgage REITs）的主要投資業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)抵押放款，投資人取得的是抵押貸款債權(quán)。用組合對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，并鎖定收益，這就是Reits的精髓。其定位是中端產(chǎn)品，即適中的風(fēng)險(xiǎn)匹配適中的收益。
如果政府不希望大力發(fā)展商業(yè)物業(yè)，并將Reits定義為鼓勵(lì)商業(yè)物業(yè)發(fā)展的所謂“高端產(chǎn)品”，同時(shí)希望大力發(fā)展廉租房，并且希望Reits對(duì)此有所助益，那么該考慮的就根本不是技術(shù)層面。根據(jù)香港的經(jīng)驗(yàn)，廉租房，稱(chēng)為“公屋”，是政府預(yù)算支持并“銷(xiāo)售”給特定人群的“具有公共性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)”，對(duì)香港居民而言，不能買(mǎi)賣(mài)，只能繼承，也就是說(shuō)，“廉租房”是以公共財(cái)政為后盾的財(cái)產(chǎn)再分配手段，是締造“和諧社會(huì)”的公益產(chǎn)品。廉租房與Reits, 正像公益產(chǎn)品與市場(chǎng)產(chǎn)品，很難有“緣分”，強(qiáng)扭的瓜不甜，兩者的“聯(lián)姻”，可能誤入歧途，事與愿違。
